賃貸住宅経営に関する注意(サブリーズ)

１国交省(サブリーズ新法）

●「賃貸住宅経営に関する注意喚起のリーフレット・チラシを作成しました！～サブリース規制 12月15日施行～」
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00005.html
リーフレット：
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001372788.pdf

●「サブリース事業適正化ガイドラインの策定～法の規制対象を事例等で明確化しました～」（令和2年10月16日）
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年６月公布）」（サブリース新法）のうち、サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置（令和２年12月15日施行）について、具体的な規制の対象を事例等で明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定致しましたので、お知らせ致します。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00004.html

以上、国交省HPより抽出掲載。

２経営者側と入居者側に対する注意ポイント

について書かれています。注意してよく読み込みましょう。以下重点を赤書きします。

①そもそも「サブリーズ」とは、

アパートやマンションなどの建物のオーナーから不動産業者などが一括借り上げて、それを入居者へ、又貸しや転貸すること。
毎月一定の家賃を、オーナーに保証するもの。それにより空き室問題や、ローンの返済も確実性が増すことになる。

②問題

しかし、その不動産業者などの経営状態が悪くなれば、家賃の未収入や、値下げした入金などが起こり、所有者が困ってしまい、ついには自己破産などが起こる。

③対策

国交省ガイドラインによると・・・

・「家賃保証」等の誤認を生じやすい文言を広告に使用する場合は、その文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にその旨及び借地借家法の規定により家賃が減額され得ることを必ず表示しなければならないこととしました
・契約の締結前に、オーナーに対し、契約条件に関わらず借地借家法に基づき家賃が減額され得ること等を書面に記載して説明しなければならないことを明確化しました

もっと詳しくは・・・・

◆規制の対象となる勧誘者の明確化
賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーが 「勧誘者」に該当することを明確化
◆禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化
誇大広告・不当勧誘として禁止される具体例を明確化
◆オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容の明確化
契約締結前に書面に記載して説明しなければならないリスク事項を明確化

以上、（添付資料：「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」のポイント　https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001368271.pdf　

・これは、思うるに、不動産販売における重要事項説明の義務と何ら変わらない。というより、一般の契約におけるリスク時の賠償条項として、起こりうる問題としても業者に対するリスクについて質問があるのではないでしょうか。
メリットだけの説明で、デメリットを説明しない点は、いかんともしがたいと言われるのです。